Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án có phức tạp hay không?

13:56 03/08/2022

Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án có phức tạp hay không?

Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án hiện nay, luôn có những quy trình và thủ tục nhất định để người mua và người bán tuân thủ. Tuy nhiên, nếu như bạn mới lần đầu tìm hiểu về thủ tục này, chắc chắn bạn sẽ mất một khoảng thời gian nhất định để hiểu tường tận hơn về nó.

Người đầu tư bất động sản luôn kỳ vọng nhiều về mức độ tăng trưởng của dự án, trong tương lai. Để mua một mảnh đất nền dự án có giá trị, có rất nhiều những yếu tố khác nhau mà nhà đầu tư cần phải tìm hiểu. Một trong số những yếu tố mang tính quan trọng nhất, để nhà đầu quyết định bỏ tiền vào thu mua lại đất nền chính là yếu tố pháp lý. Vậy thủ tục pháp lý khi mua đất dự án liệu có phức tạp hay không?

Như thế nào là đất nền dự án?

Đất nền dự án là khái niệm dùng để chỉ những lô đất, gần như chưa có bất sự tác động của con người để khai thác. Đất nền dự án chưa có sự tác động quá nhiều của con người bằng những hành động như, san lấp, đào bới hay xây dựng. Cho nên điều này giúp đất nền, còn giữ nguyên được hiện trạng và giá trị như ban đầu.

Khái niệm đất nền được sử dụng, nhằm mục đích để phân loại được những loại đất khác nhau. Trong đó đất dùng để kinh doanh bất động sản, sẽ bao gồm đất nền dự án, đất thổ cư, đất liền kề. 

Đất nền dự án là lô đất nằm trong một dự án đã được chủ đầu tư tiến hành quy hoạch. Tuy nhiên, hiện tại những khu đất này vẫn chưa được tiến hành và cũng đang nằm trong giai đoạn thực hiện ban đầu.

Đất nền dự án bao gồm những hồ sơ pháp lý nào?

Đất nền dự án khi tiến hành khai thác xây dựng hay sử dụng, cần phải có một bộ hồ sơ pháp lý đất nền hoàn chỉnh. Nó bao gồm những loại giấy tờ căn bản như sau:

Với những dự án có quy mô lớn hơn 1/500 (5ha) như the new city thủ thiêm hoặc nhỏ hơn (5ha). 

Những dự án có quy mô trong khoảng này, cần phải có cơ quan thẩm quyền tiến hành phê duyệt.

Bản đồ quy hoạch dự án chi tiết 1/500, hay còn được gọi là bản đồ xây dựng với tỷ lệ 1/500. Nó được sử dụng nằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch và quy hoạch chi tiết bố trí cho từng ranh giới.

Mọi chi tiết cụ thể nhất, đều được thể hiện thông qua bản đồ này. Bảng quy hoạch chi tiết 1/500 giúp người mua có thể quan sát được kế hoạch xây dựng tổng thể từ phía nhà đầu tư. Từ đó giúp định vị được giá trị công trình, thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật lô đất diễn ra như thế nào?

Với dự án đất nền có tổng vốn đầu tư lên đến 15 tỷ

Bạn không thể tùy tiện xây dựng mà cần có thẩm quyền cấp công văn để chấp thuận chủ trương đầu tư để chủ thầu bắt đầu xây dựng.

Sở xây dựng sẽ tiến hành đánh giá các yếu tố về mặt năng lực, quy hoạch khu đất, nguồn gốc quỹ đất để tiến hành tham vấn ý kiến ban ngành điện lực, giao thông, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy,... Sau đó sẽ làm tờ trình, gửi đến UBND tỉnh để xem xét có được chấp thuận chủ trương đầu tư hay không?

Với trường hợp sử dụng để xây nhà ở, cần phải đảm bảo được tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500. Ngoài ra cũng cần tuân thủ điều kiện xây dựng với quy hoạch mặt bằng 1/500. Những yếu tố cần xem xét ở đây chúng là số tầng xây dựng, mật độ xây dựng và những khoảng lùi dự án,...

Ký hợp đồng mua bán đất nền dự án cần có những điều kiện như thế nào?

Bộ hồ sơ pháp lý dành cho dự án đất nền, khi giao dịch mua bán cần có những điều kiện đi kèm như sau:

Thông tin dự án đã được cơ quan thẩm quyền chấp thuận đầu tư.

Bản thông tin quy hoạch chi tiết 1/500 đã được đồng ý phê duyệt.

Chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông

Đơn vị chủ đầu tư đã tiến hành nộp đủ tiền thuế sử dụng đất.

Ý kiến chấp thuận từ phái Sở Xây Dựng thông qua văn bản cụ thể.

Trong đó, sở xây dựng phải xem xét về tình trạng đất nền dự án đang trong giai đoạn giao dich có hợp pháp hay không? Nếu tình trạng đất đó, đang trong trạng thái thế chấp tại những đơn vị tín dụng hợp pháp hay không hợp pháp. Chủ đầu tư cần điều tra kỹ càng thông tin để có được những những thủ tục pháp lý chính xác nhất.

Chuẩn bị thủ tục pháp lý đất nền dự án

Cá nhân được tiến hành mua đất nền dự án, khi chủ đầu tư đã hoàn thành xong việc đầu tư xây dựng và kết cấu hạ tầng. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc, đơn vị bán cơ bản đã được chuẩn bị hoàn tất những thủ tục xin cấp phép từ phía ban ngành cơ quan cấp tỉnh.

Điều đó đồng nghĩa với việc, chủ đầu tư chỉ được bán đất nền khi đã được sự đồng ý và cấp phép từ Ủy ban nhân dân tỉnh về vấn đề phân lô bán đất nền cụ thể. Khi tiến hành giao dịch mua bán, đôi bên cần có xác lập hợp đồng mua bán. Hiện nay tại Việt Nam, pháp luật đã có những điều luật cụ thể quy định rõ ràng về hợp đồng đất nền dự án. 

Trong đó, ghi rõ phía chủ đầu tư có thể thực hiện xác lập hợp đồng hợp tác, hợp đồng vốn, góp vốn. Việc thanh toán sẽ được thực hiện theo hình thức trả góp. Và người mua sẽ phải chịu trách nhiệm để xây dựng, được những thiết kế như yêu cầu phía chủ đầu tư.

Khi hợp đồng được ký kết xong, thì người mua bất động sản đó sẽ thu được những thành quả bao gồm cả nhà và đất. Trong đó, chủ đầu tư sẽ được tiến hành làm thủ tục sang tên cho người mua. Riêng về hợp đồng thì cần phải đảm bảo sự an toàn về mặt pháp lý, nhất là phải có công chứng từ cơ quan thẩm quyền cấp huyện trở lên.

Trên đây, là những thủ tục pháp lý khi mua đất dự án, bạn có thể tham khảo trước khi tiến hành đầu tư. Tuy nhiên, người mua muốn hạn chế tối đa những rủi ro không cần thiết, phải tìm hiểu kỹ càng nhưng thông tin từ phía chủ đầu tư. Ngoài ra để nắm được tính khả thi dự án, cần chú trọng hơn về vấn đề giao dịch, hồ sơ pháp lý. Cuối cùng là phải tránh mua đất nền chung sổ và xem xét kỹ tiến độ thanh toán tiền. Như vậy mọi vấn đề giữa hai bên mua và bán đều được diễn ra suôn sẻ nhất.